Nejnovější články

Lze dofinancovat hypotéku úvěrem ze stavebního spoření?

Od dubna musely banky výrazněji omezit poskytování hypoték nad 80% hodnoty nemovitosti a kdo nemá dostatek hotovosti, hypotéku nezíská. Ncméně existuje cesta, jak podíl vlatních zdrojů nahradit úvěrem od stavební spořitelny, bez nutnosti zástavy nemovitostí. Zatím toto dofinancování je ze strany bank tolerováno, nicméně, je otázka, jak dlouho.

Banky musejí kvůli regulaci ze strany České národní banky od 1. dubna omezovat tzv. 90% hypotéky a současně jen velmi opatrně poskytovat hypotéky nad 80% hodnoty nemovitosti. Podíl hypoték mezi 80% a 90% by neměl překročit 15% všech poskytnutých hypoték. Pokud opravdu přemýšlíte nad hypotékou, doporučujeme moc neodkládát realizaci vašeho investičního záměru, protože se obecně předpokládá, že ceny hypoték budou stoupat. Její uzavření se tak v budoucnu prodraží. 

Pokud započítáme ještě 4% daň z nabytí nemovitosti, podíl kupní ceny, kterou by zájemce o koupi nemovitosti měl mít "v hotovosti", a když se přidají ještě stále rostoucí ceny nemovitostí, stává se pořízení vlastního bydlení poměrně velikým problémem, a to i pro bohatší lidi.

Klienti tak hledají cesty, jak pořízení vlastního bydlení financovat realizovat a velmi často se bude jednat o kombinaci hypotéky, vlastních peněz a dalšího úvěru. Jaké jsou čtyři kroky, které k financování vedou ?

1. krok - Jak vůbec dosáhnout na hypotéku

Poměrně zásadní roli v tom hraje odhad nemovitosti, protože ne vždy kupní cena odpovídá odhadní ceně, kterou stanoví odhadce banky. Odhad často vychází na nižší částky, než je kupní cena. Velmi často se s tím potkáváme v lokalitách, kde se již dá hovořit o tom, že realitní trh je mírně přehřátý, jako je Praha nebo Brno.

Příklad

Při nákupu nemovitosti za 2.000.000 Kč, což je ovšem v rámci Prahy a Brna spíše podprůměrná cena, se může stát, že odhad uvedené nemovitosti bude jen 1.900.000 Kč. Banka od 1.4.2017 půjčí maximálně 90% zástavní hodnoty, tedy v rámci hypotéky lze čerpat maximálně 1.710.000 Kč, to se ale bavíme tkz. 90% hypotéce, kde bude vyšší sazba. Pokud by klient chtěl sazbu nižší, řekněme kolem 2 % p.a., budeme muset počítat, že to nejspíš bude sazba do 80% zástavní hodnoty nemovitosti, a tudíž maximálně do výše 1.520.000 Kč.

Zbytek kupní ceny je potřeba dofinancovat jiným způsobem. V tomto případě je to při 80% hypotéce 480.000 Kč + 4 % na daň z nabytí nemovitosti (80.000 Kč) = celkově klient tedy musí dofinancovat 560.000 Kč – ať už v hotovosti nebo z jiného úvěru.

 

Lze uvažovat, že klient má například vlastních 100 tisíc. Pokud to je jediná rezerva, vyplatí si ji nechat pro případ nenadálé události, jako je nemoc nebo třeba oprava auta. Pokud má klient ještě další peníze – vázané například v dluhopisech či jiných finančních produktech, dá se tato stotisícová rezerva v klidu použít. Pokud tedy použijeme zmíněné vlastní zdroje ve výši 100.000 Kč, potřebuejme další částku v výši 460.000 Kč, které je potřeba pro difinancování uvedeného investičního záměru. Jak tady financovat?

Ideálně lze doporučit pouze úvěr ze stavebního spoření, jehož výhodou je jak přijatelná sazba cca 5 % p.a. (předpokládejme, že by šlo o překlenovací úvěr z nově založené smlouvy o stavebním spoření), tak dlouhá splatnost (počítejme v průměru 18 let). Pokud by se ale klient rozhodl dofinancovat jiným úvěrem, už by se v rámci celkových nákladů dostal na hodně vysokou splátku. Spotřebitelské úvěry bez zajištění se dávají často nejdéle na 8 let a s úrokovou sazbou kolem 10 procent. Nejhorší varianta je samozřejmě nebankovní úvěr, kde jsou sazby ještě vyšší.

2. krok - Jak dlouho vlastně celý proces trvá

Pokud potřebujeme dofinancovat náš investiční záměr o úvěr ze stavebního spoření, nemusí se čas, který potřebujeme na vyřízení financovní, výrazně prodloužit, nicméně určitě počítejte pár dní navíc. Spíše se jedná o administrativní zátěž, je potřeba kontrolovat souběžně více věcí a hlavně nepodcenit přípravu a debatu o celkové konstrukci financování.

3. krok - Jak moc jsou banky benevolentní

Mnozí klienti se ptají, jak se banky dívají na žadatele, kteří si chtějí pomoci úvěrem ze stavebního spoření, jak moc jsou benevolentní. Nutno přiznat, že to zatím banky v zásadě tolik neřeší – kontrolují samozřejmě celkovou bonitu žadatelů. Klient musí mít příjmy na veškeré závazky, nejen na danou hypotéku, ale pokud dofinancovává jiným úvěrem, tak samozřejmě i na jeho splátky. Otázkou je, jak dlouho bude ČNB tuto problematiku tolerovat. Je možné, že s připravovanou vyhláškou a novelou zákona o ČNB dojde k utlumení dofinancování. 

4. krok - Hypotéka a úvěr v rámci jedné finanční skupiny. 

Většina bank, které mají ve své skupině i stavební spořitelnu, tuto kombinaci nepovoluje a je potřeba s tím počítat, a to i přesto, že jde o dvě rozdílné instituce. Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření bude přitom znamenat větší zatížení rodinného rozpočtu.

Srovnání: Jak se od září 2016 změnila situace u klientů, kteří (ať už z jakéhokoliv důvodu) řešili úvěrem celých 100 % záměru – v tomto případě kupní ceny.

Kupní cena 2 miliony Kč, odhadní cena 2 miliony Kč

  Hypotéka vyřizována v září 2016 Hypotéka vyřizována v dubnu 2017 (hypotéka // překlenovací úvěr)
LTV 100% 80% // 24% (včetně daně)
Daň z nabytí nemovitosti 0 Kč 80 000 Kč (bráno úvěrem)
Úroková sazba 2,2 % p.a. 2 % p.a // 4,9 % p.a.
Splatnost 30 let 30 let // 18 let
Splátka 7 594 Kč 5 914 Kč // 3 360 Kč
Měsíční splátka celkem 7 594 Kč 9 274 Kč
Finanční zatížení   + 1 680 Kč měsíčně
Propočet modelové situace: Partners; LTV = Loan To Value je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti